הצג מחירים לפי:
Yoram Indik

משכנתא לדירות יוקרה

משכנתא לדירות יוקרה

בשנים האחרונות וכתוצאה מעליית מחירים מתונה נוצר מצב שמחירי דירות היוקרה הניבו התייקרות של עשרות אחוזים. התייקרויות אלה מגיעות כתוצאה מביקוש גבוה והיצע נמוך בתחום נכסי היוקרה. הפער מורגש מאוד באזור המרכז בהם העלות למטר מרובע מכפילה ומשלשת את המחירים בשאר המקומות.

 

בדרך כלל אותן דירות נרכשות על ידי אנשי עסקים בכירים במשק והבנקים במודע, ממנים את אותם נכסים במימון גבוה מעבר למותר מכמה סיבות, שהעיקרית מבניהם היא הביטחונות על נכסים אחרים שאותם קונים נותנים לבנק. כתוצאה מכך לבנק יש יותר ביטחונות לפירעון ההלוואה לטווח ארוך.

 

חשוב להדגיש כי עקרונות הביקוש לנכסי נדל"ן בישראל, דומים למדי לעקרונות הביקוש במערב אירופה ובאמריקה. ברור שנכס הנהנה מנוף ישיר לים, שווה הרבה יותר מנכס ללא נוף. ברור שנכס הממוקם בלב העיר, באזור היסטורי ומבוקש יהיה שווה הרבה. זה נכון לגבי השדרה החמישית בניו יורק, זה נכון לגבי צ'לסי בלונדון וגם לרחובות יוקרתיים בתל אביב. אולם המרכיב הנוסף שיש לתת עליו את הדעת, פוטנציאל ההשבחה העתידי הנובע מנדירות משאב הקרקע, משמעותי וחזק במיוחד בישראל. לא הייתי רוצה כמובן במאמר זה להיכנס לספקולציות של איפה ובכמה יעלה ערך הקרקע באזורים שונים, אולם קיימים מספר משתנים שחשוב שכל משקיע נדל"ן רציני ייקח אותם בחשבון.

 

לשם דוגמא: בית צמוד קרקע בסביון /קיסריה/צפון תל אביב יכול להימכר סביב ה5,000,000 ש"ח. אחוז מימון שהם במידה ואותם רוכשים פוטנציאלים אינם מחזיקים בנכס נוסף בבעלותם הם יוכלו לקבל 3,750,000 וכמובן יצטרכו להציג הכנסות שמותאמות לרמת משכנתא שכזאת. כאשר מבקשים משכנתא בסדר גודל כזה צריך להציג הכנסות של 40,000 במינימום שהם 30 אחוז מההכנסה. ניתן גם ללכת לכיוון ה 40 אחוז הכנסה פנויה. אך היות והסיכון לבנק גודל, ההקצאה תהיה מלאה והריביות יהיו יותר גבוהות כך שהבנק יצטרך להפריש יותר כסף הצידה.


הבנקים מאפשרים לאותם אנשי עסקים לממן אחוז יותר גבוה של העסקה בתנאי שיתנו ערבויות אישיות לפירעון ההלוואה לאותה התקופה, ואז יוכלו לקבל סכום יותר גדול מהבנק המסחרי בו מתנהל החשבון העסקי שלהם. הדרך הנבונה ביותר לגשת ללקיחת המשכנתא הכי טובה בשבילנו היא להשתמש בשירותיו של יועץ משכנתאות על מנת לקבל את ההצעה הכי טובה מהבנק.

במקרה שני, שאותם קונים מחזיקים בדירה נוספת בבעלותם יקבלו מימון של 50 אחוז (2,500,000 מיליון שקלים) ובמקרה כזה יהיו חייבים להשתמש בהון עצמי שלהם לשם השלמת העסקה. חשוב לציין שעסקאות כאלה גוררות אותנו למיסויים ענקיים שהבנק לא מממן אותם, לדוגמה מס רכישה (זה יכול להגיע לכמה מאות אלפי שקלים).

 

אם נעמיד את הדברים על דיוקם ונכנס לנעליים הבנקאיות נבין שמי שיש לו כסף ובטחונות הבנק ישמח מאוד לממן לו חלק ניכר מהעסקה היות ובנק זה גוף כלכלי שנועד למטרת רווח, כך שהרווחיות בעסקאות כאלה הם עצומות.

 

לסיכום: בעסקאות משכנתא לדירות יוקרה הרווחיות הבנקאית היא עצומה, דבר שכזה יכול לתת לאותו לווה אפשרות להתמקח בצורה מקצועית על חלוקת המסלולים והריביות.

 

טיפ: בדקו את התב"ע (תכנית בניין עיר) של אותו נכס יוקרה שאתם מתכננים לקנות, אנו בטוחים שלא הייתם רוצים לקנות נכס ולשלם עליו הרבה כסף בגלל סביבה ונוף, ובעוד כמה שנים יבנו לכם מגדלים מול הנכס וערכו ירד.

 

המאמר נכתב על ידי חברת להב משכנתאות ופיננסים

תוכן ההודעה:
    צור קשר